納雍縣人民法院
民事一審判決書(shū)
商品房銷(xiāo)售合同糾紛（2021）黔0525民初2069號
原告：陳某某，女，1968年7月21日出生，彝族，戶(hù)籍所在地貴州省納雍縣，現住納雍縣。
委托訴訟代理人（特別授權）：李光舉，貴州省納雍縣曙光法律服務(wù)所法律工作者。執業(yè)證號32406181100299。
被告：貴州宜城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司，住所地：貴州省畢節市納雍縣雍熙鎮萬(wàn)佳商城。統一社會(huì )信用代碼91520525067740011B。
法定代表人：宋良輝。
委托訴訟代理人（特別授權）：羅朝斌，男，住貴州省貴陽(yáng)市烏當區。
委托訴訟代理人：張玲，女。住貴州省納雍縣。
綜合原、被告陳述及采信的證據，本案認定如下事實(shí)：被告宜城房開(kāi)公司是取得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。2014年10月28日，原告與被告宜城房開(kāi)公司簽訂《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》，該協(xié)議書(shū)約定有交納10萬(wàn)元抵扣20萬(wàn)元購房款的優(yōu)惠政策，該協(xié)議無(wú)期限和時(shí)間限制約定。簽訂協(xié)議書(shū)當天，原告交納給被告宜城房開(kāi)公司10萬(wàn)元，被告出具收據。協(xié)議書(shū)注明“2014年11月至12月底，門(mén)面出臺開(kāi)盤(pán)時(shí)會(huì )通知”的字樣。之后被告宜城房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)的“夢(mèng)想宜城”項目A、B、C、D棟房屋于2016年底相繼開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，原告陳某某未選購商鋪或房屋。2019年7月10日，原告與被告宜城房開(kāi)公司簽訂了《商品房認購書(shū)》，認購被告宜城房開(kāi)公司與案外人納雍萬(wàn)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)佳房開(kāi)公司”）共同開(kāi)發(fā)的夢(mèng)想宜城D棟1樓35號商鋪，建筑面積55.81平方米?！斗课萁患{確認單》載明房屋折前總價(jià)為714368元。雙方經(jīng)協(xié)商后，經(jīng)被告宜城房開(kāi)公司羅總特批按9折優(yōu)惠并扣減返租三年減15%的方式明確合同成交價(jià)為546492元。原告陳某某于當天交納了首付款20萬(wàn)元，其于2014年10月28日預交的認籌金10萬(wàn)元抵購房款后僅需支付246492元。同年10月16日，原告陳某某交齊了商鋪購房款246492元及其他維修基金等費用。2020年4月21日，原、被告雙方簽訂了正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，房屋已完成交付，但已返租形式交由被告宜城房開(kāi)公司經(jīng)營(yíng)管理。2021年5月24日，原告陳某某以被告宜城房開(kāi)公司未按照《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》履行交10萬(wàn)元扣抵房款20萬(wàn)元的約定義務(wù)為由訴至本院，要求被告宜城房開(kāi)公司返還10萬(wàn)元。
上述事實(shí)的認定有原、被告的陳述及提交的證據予以佐證，足以認定。
本案爭議的焦點(diǎn)是：1、原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)被告沒(méi)有按《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》履行優(yōu)惠抵扣是否構成違約；2、原告主張請求被告給付10萬(wàn)元應否支持；3、原告支付代理人的代理費由誰(shuí)承擔。
本院認為，原、被告雙方于2014年10月28日簽訂的《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應為有效。
關(guān)于原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)被告沒(méi)有按《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》履行優(yōu)惠抵扣是否構成違約的問(wèn)題。原、被告簽訂《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》后，原告當天按約定交納了10萬(wàn)元誠意金，被告開(kāi)發(fā)的“夢(mèng)想宜城”的房屋于2016年底相繼開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，原告未能參與選購房屋，原告陳述是被告未通知其參與選房，被告則稱(chēng)已電話(huà)通知，只是原告未選中房屋，雙方均未能提供證據予以證實(shí)。但從雙方簽訂《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》的時(shí)間來(lái)看，原告繳納10萬(wàn)元認籌金后，被告如未通知，其不可能長(cháng)達四五年時(shí)間不聞不問(wèn)，故原告的陳述不符合常理，本院不予采納。原告于2019年7月10日與被告簽訂了《商品房認購書(shū)》選中了被告與萬(wàn)佳房開(kāi)公司共同開(kāi)發(fā)的D棟1樓35號商鋪并交納了首付款20萬(wàn)元，并于2020年4月21日正式簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告也交納了全部購房款，雙方不可能不對原告2014年交納的10萬(wàn)元認籌款抵扣20萬(wàn)元房款進(jìn)行協(xié)商處理。因此，根據原、被告的陳述，本院認定雙方就交10萬(wàn)元抵扣20萬(wàn)元有爭議并經(jīng)過(guò)多次協(xié)商的事實(shí)客觀(guān)存在。事實(shí)上，被告在2019年7月10日《房款交納確認單》上注明“返租三年減15%，羅總特批9折”字樣充分說(shuō)明了被告已經(jīng)按9折優(yōu)惠對原告所購商鋪進(jìn)行了優(yōu)惠，原告之前交納的10萬(wàn)元誠意金也明確已抵扣了房款，原告若不同意不可能簽訂正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告既已同意簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，就應視為雙方重新達成了用新的優(yōu)惠方案取代原《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》約定的交10萬(wàn)元抵扣房款20萬(wàn)元的優(yōu)惠約定。但由于原告在交納10萬(wàn)元認籌金后長(cháng)達數年時(shí)間怠于主張權利，被告也未提交證據證實(shí)其已盡了通知原告選房的義務(wù)或及時(shí)協(xié)商簽訂補充協(xié)議解決爭議，雙方均存在違反合同的行為。加之雙方就協(xié)商達成一致意見(jiàn)后未簽訂書(shū)面協(xié)議對達成的共識予以確認引發(fā)糾紛雙方均存在過(guò)錯，雙方均應承擔相應的責任，不能認定被告未按交10萬(wàn)元抵扣20萬(wàn)元存在違約。但由于被告宜城房開(kāi)公司給付的新的優(yōu)惠條件與《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》約定的交10萬(wàn)元抵扣房款20萬(wàn)元相比尚存在較大差距，這對原告來(lái)說(shuō)也不太公平，也有違雙方簽訂《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》的初衷。原告在享受了新的優(yōu)惠條件后仍再主張按《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》約定要求被告再返還10萬(wàn)元，其請求對被告宜城房開(kāi)公司亦不公平，本院不予支持。經(jīng)過(guò)初步估算，原告選定的商鋪價(jià)格為714368元，原告享受九折優(yōu)惠后應交房款642931元，相比被告陳述的其他客戶(hù)同地段房源98折或99折優(yōu)惠原告已多享受了5至6萬(wàn)元的優(yōu)惠。為維護民事活動(dòng)中的誠實(shí)信用并兼顧公平原則，結合雙方在履行《VIP卡內部認購協(xié)議書(shū)》過(guò)程中的過(guò)錯，本院酌情由被告宜城房開(kāi)公司給付原告陳某某3萬(wàn)元，原告超過(guò)部分的請求及其他訴訟請求無(wú)事實(shí)和法律依據，本院不予支持。
據此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百四十三條、第五百九十二條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定，判決如下：
一、被告貴州宜城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十五日內給付原告陳某某3萬(wàn)元；
二、駁回原告陳某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2300元，適用簡(jiǎn)易程序減半收取1150元，由原告陳某某承擔805元，被告貴州宜城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司負擔345元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于貴州省畢節市中級人民法院。
審判員史云峰
書(shū)記員何錦科
2021-07-07
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