郴州市北湖區人民法院
民事一審判決書(shū)
租賃合同糾紛（2021）湘1002民初2298號
原告：譚某某，女，1972年9月27日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區。
被告：李某某1，男，1963年1月27日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：李某某2，女，1971年2月7日出生，漢族，住湖南省郴州市。
被告：陳某，男，1981年12月11日出生，漢族，住湖南省郴州市蘇仙區。
被告：郴州市天貿科技有限公司，住所地湖南省郴州市北湖區北湖街道升平路10號3樓391號。統一社會(huì )信用代碼：91431000085433410M。
法定代表人：唐菲菲。
被告：郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司，住所地湖南省郴州市蘇仙區香雪大道1-13號二樓218室。統一社會(huì )信用代碼：9143100005386315XH。
法定代表人：李某某1。
經(jīng)審理查明，本院確認以下案件事實(shí)：
一、2014年3月15日，原告譚某某為買(mǎi)受人（乙方），被告李某某2、李某某1、陳某為出賣(mài)人（甲方）簽訂了《北湖網(wǎng)貿商城房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：乙方購買(mǎi)甲方坐落在郴州市北湖區××路××號××北湖農貿市場(chǎng)，房產(chǎn)證為郴房權證北湖字第7××2號、7××3號、7××7號、7××8號、7××1號、7××3號）北湖網(wǎng)貿商城項目中的第3層35-1號鋪面，建筑面積5.37㎡，總價(jià)款147252元；甲方應當在2014年9月30日前將鋪面交付乙方委托的市場(chǎng)管理公司使用；乙方同意委托郴州市天貿市場(chǎng)管理公司對北湖網(wǎng)貿商城進(jìn)行市場(chǎng)管理并簽訂《委托管理合同》。甲方代表人陳某在該合同上簽字，并加蓋三合一公司的印章。同日，三合一公司向譚某某出具一份收據，內容為：“今收到譚某某北湖網(wǎng)貿商城3-35-1號門(mén)面房款147252元”。經(jīng)查，譚某某總共支付購房款147252元。
二、2014年3月15日，原告譚某某為甲方，被告天貿公司為乙方、三合一公司為丙方，三方共同簽訂了《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，約定，甲方自愿委托乙方經(jīng)營(yíng)管理其購買(mǎi)的上述商鋪，委托期限截止日期至2019年7月30日；甲方收益為年固定回報，委托期的年回報為購房總價(jià)款的9%（稅后）（按每年12個(gè)月折算按月支付回報）。即甲方每月收益金為購房總款147252元×9%÷12月/年=1104元。甲方簽訂購房合同并繳納應付房款滿(mǎn)50%的次月開(kāi)始計算收益金，收益金按甲方實(shí)際支付房款的總額計算，乙方于每月30日前結算并支付甲方上月的固定收益，并轉賬到甲方指定的銀行賬戶(hù)；乙方須及時(shí)按月支付甲方的固定回報，如連續兩個(gè)月不按時(shí)支付甲方回報，由丙方先行墊付，丙方再向乙方追索該款項及利息；甲方也可向乙方追索延期支付的利息（按同期銀行一年期存款利率計算）。
三、《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》簽訂后，上述商鋪即交由被告天貿公司經(jīng)營(yíng)管理，天貿公司按協(xié)議約定向譚某某支付每月收益金1104元至2016年2月，之后未按期支付,但陸續支付了部分收益金。截止目前，天貿公司向譚某某共計支付收益金43688元【569元（2014年3月16日-2014年3月31日的收益金）+1104元×36個(gè)月+3375元（2018年10月15日到天貿公司財務(wù)領(lǐng)?。?。
四、2017年7月25日，被告李某某1、李某某2、陳某為甲方，北湖網(wǎng)貿商城門(mén)面購買(mǎi)者全體業(yè)主為乙方，雙方達成《北湖網(wǎng)貿商城業(yè)主租金返還協(xié)議》：“……1、2017年7月25日以后所出租北湖網(wǎng)貿商城甲方所有門(mén)面的租金收入必須全部用于支付業(yè)主的租金返還款（2016年3月至2017年9月30日所欠租金返還款），不允許挪作他用，如甲方違反，由甲方承擔一切法律后果（包含業(yè)主鬧事造成市場(chǎng)停業(yè)的一切后果）?！?、2017年7月25日以后的租金返還……租金的金額按照原來(lái)簽訂的委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議中的約定執行?！?br />
五、原告譚某某對郴州市北湖區人民法院查封本案案涉商鋪提出異議，2018年6月12日郴州市北湖區人民法院作出（2018）湘1002執異168號執行裁定書(shū)，裁定中止對本案案涉商鋪的執行。
另查明，被告郴州市天貿科技有限公司登記的股東為李某某2、唐菲菲，曾用名郴州市天貿市場(chǎng)管理有限公司，于2016年1月變更為現名稱(chēng)。被告郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司登記的股東為李某某1、李某某2、陳某，曾用名郴州市三合一投資有限公司，于2017年7月變更為現名稱(chēng)。
判決的理由與結果
本院認為，本案系租賃合同糾紛。本案中，雖然雙方簽訂的協(xié)議名為《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，并且約定被告天貿公司向原告譚某某支付的款項名為收益金，但是從協(xié)議內容看，天貿公司（乙方）只需按約定支付金額固定的收益金，并未約定甲方（譚某某）向乙方支付委托管理費，乙方對案涉商鋪擁有自主規劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理及以乙方名義轉租，乙方的盈虧不影響甲方的收益，更符合租賃合同關(guān)系的特征，故本院認為，《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》的性質(zhì)為租賃合同，合同中約定的收益金實(shí)質(zhì)為租金。
本案中《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，均合法有效。被告天貿公司接受委托，經(jīng)營(yíng)管理譚某某購買(mǎi)的鋪面后，理應依約向譚某某支付收益金，被告天貿公司、三合一公司拖欠譚某某收益金的行為實(shí)屬違約，應承擔違約責任。
（一）根據《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》約定，天貿公司每月應向譚某某支付收益金1104元，如連續兩個(gè)月不按時(shí)支付，由三合一公司先行墊付，委托經(jīng)營(yíng)管理期間2014年3月15日至2019年7月30日，天貿公司應付譚某某收益金71225元（569元+1104元×64個(gè)月）。天貿公司已支付了收益金43688元，故尚欠譚某某收益金27537元，該款三合一公司并未按約定墊付，故原告譚某某請求被告天貿公司、三合一公司支付租金，本院予以支持。
（二）根據《委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》“如連續兩個(gè)月不按時(shí)支付甲方（譚某某）回報，由丙方（三合一公司）先行墊付，丙方再向乙方追索該款項及利息，甲方也可向乙方（天貿公司）追索延期支付的利息（按同期銀行一年期存款利率計算）”的約定，在被告從2016年3月就存在逾期支付的情況下，譚某某有權向天貿公司、三合一公司主張利息，但原告主張按年利率3.25%計算利息沒(méi)有依據，應按同期銀行一年期存款利率標準計算（2016年至今央行發(fā)布的同期銀行一年期存款利率為年利率1.5%），故逾期付款利息應為1239.2元（27537元×1.5%×3年）。
（三）本案中，被告李某某1、李某某2、陳某為被告三合一公司的股東，被告三合一公司與被告李某某1、李某某2、陳某存在法人人格混同的情況，公司財產(chǎn)與股東財產(chǎn)混淆在一起，無(wú)法區分，且被告李某某1、李某某2、陳某在《北湖網(wǎng)貿商城業(yè)主租金返還協(xié)議》中也承諾從門(mén)面收益中支付欠交業(yè)主的租金。故被告李某某1、李某某2、陳某應為被告天貿公司、三合一公司的所欠租金承擔連帶償還責任。
綜上，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時(shí)間效力的若干規定》第一條第二款，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條，《中華人民共和國公司法》第二十條第三款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：
一、被告郴州市天貿科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司應于本判決生效后十日內向原告譚某某支付租金27537元、逾期付款利息1239.2元，合計28776.2元；
二、被告李某某1、李某某2、陳某對上述債務(wù)承擔連帶清償責任；
三、駁回原告譚某某的其他訴訟請求。
如被告郴州市天貿科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李某某1、李某某2、陳某未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費減半收取339元，由原告譚某某負擔61元，被告郴州市天貿科技有限公司、郴州市三合一企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司、李某某1、李某某2、陳某負擔278元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖南省郴州市中級人民法院。
審判員曾軍
法官助理楊碧輝
書(shū)記員李維
2021-07-19
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