遼寧省撫順市中級人民法院
民事二審判決書(shū)
合同糾紛（2021）遼04民終1371號
上訴人（原審被告）：劉某，女，1968年10月3日出生，漢族，住撫順市新?lián)釁^。
委托訴訟代理人：柴某某，男，1975年8月29日出生，漢族，住撫順市順城區（上訴人劉某侄子，社區推薦）。
委托訴訟代理人：楊航，遼寧馬淑玲律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司，住所地：遼寧省撫順市新?lián)釁^。
法定代表人黃某某，該公司執行董事兼總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張天一、刁俊寧，遼寧觀(guān)策律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：中信銀行股份有限公司撫順?lè )中?，住所地：撫順市順城區。
負責人：秦某某，該行行長(cháng)。
委托訴訟代理人：張某某，該行員工。
委托訴訟代理人：劉某1，該行員工。
一審法院經(jīng)審理查明：2011年11月17日，原告與被告劉某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件，被告劉某購買(mǎi)原告開(kāi)發(fā)建設的位于撫順市新?lián)釁^房屋，總購房款為人民幣530954元，被告劉某向原告支付首付款160954元，剩余購房款370,000元向被告中信銀行股份有限公司撫順?lè )中校ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)“中信銀行”）申請貸款方式支付。被告劉某以案涉房屋作為抵押財產(chǎn)，原告作為案涉房屋的開(kāi)發(fā)商對被告劉某的上述貸款提供了階段性連帶責任保證。后原告將房屋交付被告劉某?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》補充協(xié)議第二條第4款第(1)項約定，如因被告劉某未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導致原告承擔擔保責任的，被告劉某應在原告向其送達函告之日起3日內，將原告代其向按揭銀行償還的全部款項（包括但不限于貸款本金、利息、罰息、賠償金等），及原告因此遭受的全部損失（包括但不限于訴訟或者仲裁費用、律師費等損失）支付給原告，同時(shí)自原告實(shí)際承擔上述款項之日起，至被告劉某實(shí)際向原告支付全部款項之日止，按日向原告支付墊付款本息萬(wàn)分之五的違約金。第（2）項約定，被告劉某沒(méi)有按第（1）小項約定付清全部款項(包括違約金)延遲達30日，原告有權解除合同。補充協(xié)議第十一條第2款第（1）項約定，因被告劉某原因導致合同解除的，被告劉某應向原告支付購房款總額20%的違約賠償金。第（2）項約定，如合同解除后需辦理合同備案或預告登記撤銷(xiāo)手續，被告劉某應在原告發(fā)出合同解除通知之日起10日內，配合原告辦理相關(guān)手續。如被告劉某逾期辦理相關(guān)備案、登記撤銷(xiāo)手續，應向原告支付購房款總額20%的違約賠償金。第（3）項約定，如合同解除，需騰退房屋的，除原告書(shū)面允許保留的裝修（原告無(wú)需補償裝修費）外，被告劉某應當在原告發(fā)出騰退房屋通知之日起30日內，將該房屋恢復至交付時(shí)原狀，解除該房屋所設定的任何權利負擔，將該房屋交還給原告。第（4）項約定，如該房屋交付（含視同交付）后合同解除，被告劉某應向原告支付房屋使用費，計費期間為該房屋交付（含視同交付）之日至實(shí)際交還房屋之日止，計費標準為購房款的3%/月。被告劉某實(shí)際交還該房屋時(shí)起，該房屋內遺留的裝修、設施、設備的所有權歸原告所有，且原告無(wú)需為此給付被告劉某任何補償。
因被告劉某逾期償還按揭貸款，撫順市順城區人民法院于2015年12月18日作出（2015）順民初字第1586號民事判決，判定被告劉某償還被告中信銀行借款本息363834.19元，案涉房屋作為抵押物優(yōu)先受償，原告對上述款項承擔連帶保證責任。2017年11月13日，撫順市順城區人民法院從原告賬戶(hù)扣劃367,200.00元以支付被告劉某的借款及利息。
2019年12月24日，原告向被告劉某郵寄送達《關(guān)于限期償還墊付款及違約金的函》，通知被告劉某償還墊付款及違約金，否則按照合同約定解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并承擔相應費用。被告劉某拒收。2020年2月18日，原告向被告劉某郵寄送達了解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》通知函，致函劉某解除2011年11月17日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及所有附件，告知劉某償還墊付款、違約金等費用，配合原告辦理合同備案和預告登記的撤銷(xiāo)等手續，履行騰退房屋、恢復原狀等義務(wù)。被告劉某仍拒收。2020年3月6日，原告與遼寧觀(guān)策律師事務(wù)所簽訂《專(zhuān)項委托服務(wù)合同》，委托該所代理訴訟被告合同糾紛一案，支付代理費36085元。
一審法院所確認的上述事實(shí)，有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、合同補充協(xié)議、民事判決書(shū)、付款回單、《關(guān)于限期償還墊付款及違約金的函》、解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》通知函、ESM返單、《專(zhuān)項委托服務(wù)合同》、付款憑證、發(fā)票及當事人陳述筆錄在案為憑，并經(jīng)開(kāi)庭質(zhì)證和一審法院的審查，可以采信。
一審法院認為，依法成立的合同受法律保護。合同簽訂后，雙方均應按照合同約定行使權力、履行義務(wù)。被告劉某購買(mǎi)原告房屋，按揭貸款后由原告擔保，應當按期歸還銀行貸款，現因劉某未能如期償還銀行貸款，導致原告履行保證責任償還貸款，而劉某又不償還原告款項，致使原告遭受經(jīng)濟損失，無(wú)法實(shí)現合同目的，被告劉某構成違約，應當承擔由此產(chǎn)生的違約責任?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》及合同補充協(xié)議對合同解除條件有明確約定，現約定條件成就，該合同應自被告劉某收到或應當收到解除合同通知函之日起解除，原告請求確認原告與被告劉某于2011年11月17日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件已解除的訴訟請求，一審法院予以支持。原告請求判令被告劉某向原告償還代其向按揭銀行支付的借款本金、利息等費用共計367200元的訴訟請求，因此款應由劉某負擔、原告已經(jīng)墊付，故原告的該項請求，應予以支持，但因劉某已經(jīng)向原告交付購房款，且原告要求被告劉某騰退房屋，故原告應同時(shí)退還劉某交付的購房款，二者互相沖抵，支付余額。原告請求判令被告劉某向原告支付遲延履行違約金、合同解除違約賠償金、未配合原告辦理相關(guān)撤銷(xiāo)手續違約賠償金的主張，因合同約定的各項違約金累加后過(guò)高，應按實(shí)際違約數額367200元的20%計算違約賠償金，計73440元。原告請求判令被告劉某承擔原告支付的本案律師費36085元，因該款系因劉某違約引發(fā)且已實(shí)際發(fā)生，又符合合同約定，該款劉某應予賠付。原告請求判令被告劉某向原告支付房屋使用費的請求，因該房屋系劉某合法取得，享有使用權，原告要求劉某給付使用費的請求，于法無(wú)據，一審法院不予支持。原告請求判令被告劉某立即向原告返還標的房屋的請求，符合法律規定，一審法院予以支持。原告請求判令被告劉某及被告中信銀行股份有限公司撫順?lè )中信浜显孓k理抵押權預告登記注銷(xiāo)和合同備案、預告登記的撤銷(xiāo)手續。因此產(chǎn)生一些費用由被告劉某負責的訴訟請求，一審法院予以支持。被告劉某向原告交付購房款530954元，扣除原告代劉某償付的貸款367200元、劉某應付的違約金73440元、實(shí)際發(fā)生的律師費36085元，原告應返還劉某54229元。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條之規定，判決：一、確認原告撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司與被告劉某簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已解除；二、被告劉某于本判決生效后十五日內將位于撫順市新?lián)釁^房屋騰空返還原告撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司；三、被告劉某、中信銀行股份有限公司撫順?lè )中杏诒九袥Q生效后十五日內配合原告撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司辦理?yè)犴樖行聯(lián)釁^房屋抵押權預告登記注銷(xiāo)和合同備案、預告登記的撤銷(xiāo)手續。因此產(chǎn)生的費用由被告劉某負擔；四、原告撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司于本判決生效后十五日內返還被告劉某購房款54229元；五、駁回原告撫順萬(wàn)達廣場(chǎng)有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費9967元，由原告負擔1516元，被告負擔8451元。
本院經(jīng)審理查明一審法院認定事實(shí)屬實(shí)。
本院認為，劉某與萬(wàn)達廣場(chǎng)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件，購買(mǎi)萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設的房屋，劉某支付首付款后剩余購房款向中信銀行申請貸款并以案涉房屋作為抵押財產(chǎn)，萬(wàn)達廣場(chǎng)提供連帶責任保證。合同補充協(xié)議約定，如因劉某未能按期償還到期貸款本息，導致萬(wàn)達廣場(chǎng)承擔擔保責任的，劉某承擔萬(wàn)達廣場(chǎng)代其向按揭銀行償還的全部款項。因為劉某逾期償還按揭貸款，撫順市順城區人民法院作出民事判決：劉某償還中信銀行借款本息363834.19元，案涉房屋作為抵押物優(yōu)先受償，萬(wàn)達廣場(chǎng)對上述款項承擔連帶保證責任。2017年11月13日，撫順市順城區人民法院已從萬(wàn)達廣場(chǎng)賬戶(hù)扣劃367,200.00元以支付劉某的借款及利息。一審法院依據雙方合同約定判決劉某給付萬(wàn)達廣場(chǎng)購房款530954元，扣除萬(wàn)達廣場(chǎng)代劉某償付的貸款367200元、劉某應付的違約金73440元、律師費36085元，萬(wàn)達廣場(chǎng)應返還劉某54229元，一審法院認定事實(shí)及適用法律并無(wú)錯誤，上訴人劉某認為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不存在法定解除條件，不應予以解除的主張無(wú)法律依據，不予支持。上訴人主張該房產(chǎn)實(shí)際購買(mǎi)人是柴某某，只是用了上訴人的名字購買(mǎi)，現萬(wàn)達廣場(chǎng)依據與劉某簽訂的合同要求劉某承擔違約責任與房屋實(shí)際出資人是誰(shuí)無(wú)關(guān)，根據合同相對性原則，劉某應當承擔違約責任。
綜上所述，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8451元，由上訴人劉某負擔。
本判決為終審判決。
審判長(cháng)韓強
審判員王冬雨
審判員黃霞
書(shū)記員張麗娟
2021-08-10
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