吉林省吉林市中級人民法院
民事二審判決書(shū)
房屋租賃合同糾紛（2021）吉02民終1210號
上訴人（原審被告）：張某，男，1963年5月5日出生，漢族，住吉林省長(cháng)春市寬城區。
委托訴訟代理人：王盛鑫，吉林劉繼業(yè)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：仵紅，吉林劉繼業(yè)律師事務(wù)所實(shí)習律師。
被上訴人（原審原告）：韓某，女，1985年7月31日出生，漢族，人壽保險公司吉林省分公司員工，住吉林省長(cháng)春市寬城區。
委托訴訟代理人：王彥鈞，吉林司鼎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：蘇海濱，吉林司鼎律師事務(wù)所實(shí)習律師。
一審法院認定事實(shí)：2015年8月1日韓某前夫李明與張某簽訂《租賃合同》，約定張某將吉林市國際商貿城（亞琦）B03兩個(gè)水吧出租給李明經(jīng)營(yíng)，租賃合同租期自2015年8月1日至2020年7月31日，租金數額為人民幣15萬(wàn)元。合同簽訂后，李明依約將5年租金15萬(wàn)元交付給張某，分別于2015年8月9日交付10萬(wàn)元，于2015年10月25日交付5萬(wàn)元。張某承諾2015年10月1日商場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)，但截至起訴之日張某一直未能交付商鋪。后李明與韓某于2016年9月18日協(xié)議離婚，約定水吧的經(jīng)營(yíng)權歸韓某所有。
另查明，吉林市國際商貿城于2015年10月1日至7日試營(yíng)業(yè)7天，韓某在試營(yíng)業(yè)前采購了營(yíng)業(yè)所需的相關(guān)食品及設備。對于采購這些物品的數額，韓某提供的相關(guān)票據總數額16，093元，其在庭審中自認相關(guān)食品約2000元；相關(guān)設備約14，000元，這些票據多為非正式發(fā)票。試營(yíng)業(yè)結束后，商場(chǎng)處于停業(yè)狀態(tài)。
再查明，根據現場(chǎng)勘查，吉林市國際商貿城大門(mén)緊鎖，處于停業(yè)狀態(tài)，商場(chǎng)B03兩個(gè)水吧周?chē)袊鷵?，無(wú)法進(jìn)入，根據在門(mén)口拍照勘查，水吧內有如下物品：1．烤腸機2臺，2．爆米花機1臺，3．制冰機1臺，4．壓膜機1臺，5．熱水壺1個(gè)，6．塑料桶2個(gè)，7．調料盒10個(gè)，8．冰柜1臺，9．破壁機1臺。
一審法院認為，關(guān)于韓某（從李明處受讓?zhuān)韵峦┡c張某簽訂的《租賃合同》是否解除問(wèn)題。韓某與張某簽訂《租賃合同》后，韓某已按照合同約定履行支付租金的義務(wù)，張某應當依約履行交付水吧的義務(wù)，但其至今仍未交付，致使韓某的合同目的不能實(shí)現，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定，韓某與張某簽訂的《租賃合同》符合解除條件。雖張某在庭審中表示應當追加房屋的實(shí)際所有權人即吉林亞琦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞琦公司）為本案的第三人用以查明合同是否有效，但亞琦公司只是和張某存在租賃合同關(guān)系，該公司并非韓某與張某間《租賃合同》的相對方，基于合同相對性，是否追加亞琦公司為第三人并不對案涉租賃合同效力產(chǎn)生影響，故張某要求追加亞琦公司為第三人的主張一審法院不予支持。同時(shí)，根據合同法第一百二十一條的規定，即使因亞琦公司的原因造成張某違約，其仍需向韓某承擔違約責任。關(guān)于張某在庭審中提交一份《補充協(xié)議》及一份《合同證明》用以證明其與韓某前夫李明已對租賃期限的順延達成合意及簽訂其他協(xié)議彌補韓某損失的問(wèn)題。因韓某與李明已于2016年9月18日協(xié)議離婚，張某提交的協(xié)議簽訂時(shí)間均在此之后，且韓某又非《補充協(xié)議》及《合同證明》的相對人，故，其效力并不能約束韓某，張某的此項主張一審法院不予支持。關(guān)于租金返還及支付利息問(wèn)題。韓某已按合同約定向張某支付15萬(wàn)元租金，合同解除后，張某應向韓某返還租金15萬(wàn)元及承擔自收到最后一筆租金時(shí)起的利息損失至實(shí)際給付之日止，韓某的此項訴訟請求應予支持，但因2019年8月20日起中國人民銀行貸款基準利率這一標準已經(jīng)取消，對2019年8月20日以后的利息標準本院予以調整。關(guān)于韓某主張的賠償損失問(wèn)題。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定，因張某的違約行為給韓某造成的損失應予賠償，對于賠償的數額，一審法院綜合考慮韓某購買(mǎi)物品的價(jià)款、種類(lèi)、試營(yíng)業(yè)的天數、張某違約的可歸責性，酌定損失賠償額為2000元。韓某合理訴訟請求的部分一審法院予以支持。此外，關(guān)于試營(yíng)業(yè)期間的租金是否扣除的問(wèn)題。因試營(yíng)業(yè)時(shí)間相較于合同約定的租賃期間很短，且已經(jīng)作為韓某損失賠償額的因素進(jìn)行了評價(jià)，故不再扣除。關(guān)于法律適用問(wèn)題。根據《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規定》第一條第二款規定“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當時(shí)的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外”，因本案的法律事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，故本案應該適用法律事實(shí)發(fā)生當時(shí)的法律規定進(jìn)行裁判。
本院認為，2015年8月1日，李明與張某簽訂《租賃合同》，此后李明已經(jīng)按照約定向張某交付了租金15萬(wàn)元，但張某始終未能依約交付水吧。在2016年李明與韓某結束婚姻關(guān)系時(shí)，因李明將涉案水吧處置給韓某，故李明在《租賃合同》中的權利已經(jīng)由韓某享有。涉案水吧所處的吉林市國際商貿城自試營(yíng)業(yè)后至今無(wú)法正式營(yíng)業(yè)，致使韓某的合同目的不能實(shí)現，涉案《租賃合同》已經(jīng)符合解除條件?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十一條已經(jīng)明確了當事人一方因第三人的原因造成違約所應承擔的法律責任，故即使因為亞奇公司原因導致張某無(wú)法向韓某交付涉案水吧，張某仍需要向韓某承擔違約責任。
綜上所述，張某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3972元，由張某負擔。
本判決為終審判決。
審判長(cháng)張英
審判員劉卓
審判員郭立坤
書(shū)記員趙鵬
2021-07-22
（本文來(lái)自于網(wǎng)絡(luò )，本網(wǎng)轉載出于學(xué)習之目的，相關(guān)人員如有異議可以短信聯(lián)系我們刪除）
